Sachverhalt:

Es gibt den Beschluss der Stadtvertretung vom  27.08.19, den öffentlich geförderten Wohnungsbau in Barmstedt auf Machbarkeit zu prüfen. Vorlage: VO / 2019-145. Ein erster Sachstandsbericht erfolgte mit Vorlage VO/2020-059.

Fördermöglichkeiten für Wohnraum:

Die Informationen zur Förderungen unter I und II sind der Arbeitshilfe Wohnraumförderung der ARGE//e.V. sowie der IB-SH Stand Juni 2019 und der Internet – Seite IB-SH- Mietwohnungsbau entnommen und zusammengefasst unter I und II dargestellt:

I Neubau oder Ersterwerb von Mietwohnungen (1.und 2. Förderweg)

Zweck und Ziel der Förderung : Förderung von Miet- und Genossenschaftswohnungen. Der Schwerpunkt der Förderung liegt auf der Schaffung von Wohnraum für kinderreiche Familien, Alleinerziehende sowie für ältere Menschen, Schwerbehinderte und Wohnungsnotfälle.  

Was wird gefördert?  Neubau, Ersterwerb, Ausbau, Erweiterung  

Wer ist antragsberechtigt? Natürliche und juristische Personen, deren Bonität gegeben ist, sowie Kommunen

Technische Fördervoraussetzungen: Angemessenheit der Kosten und  Einhalten von Mindeststandards nach der Energieeinsparverordnung

Weg der Antragstellung: Nach Zustimmung der Kommune / Beschlussfassung der Stadtvertretung mit Bestätigung über den Bedarf und technischer Prüfung durch die ARGE//eV werden die Anträge direkt bei der IB.SH gestellt.

Antragsfristen: Vor der Förderzusage durch die IB.SH darf mit der baulichen Maßnahme nicht begonnen werden. Eine Genehmigung zum vorzeitigen Baubeginn ist auf Antrag möglich.

Art und Höhe der Förderung: Die Förderung erfolgt durch Baudarlehen, deren Höhe sich nach den angemessenen Gesamtkosten, der Lage des Objektes und renditerelevanten Komponenten des Investors richtet.  

Neben dem Baudarlehen wird im 1. Förderweg ein Investitionszuschuss von bis zu 375 Euro je m² geförderter Wohnfläche gewährt.

Der Zuschuss und das Baudarlehen dürfen die förderfähigen Kosten und die maximale Förderhöhe nicht überschreiten. Die Höhe des Eigenkapitals richtet sich nach der Wirtschaftlichkeit des Vorhabens. Eigenkapital kann in Form von Barmitteln, Eigenleistungen oder in Form eines bezahlten Grundstücks eingebracht werden. 

Konditionen und Gebühren: Die Dauer der Zweckbindung beträgt 20 bzw. 35 Jahre. Vereinbarung einer Miete von 5,95 pro m2  mtl. (Regionalstufe III) bzw. im 2. Förderweg 8,00 EUR pro m2 mtl.,  für die Dauer von 4 Jahren ab Bezugsfertigkeit. Eine Erhöhung der Nutzungsentgelte ist ab dem 5. Jahr nach Bezugsfertigkeit bis zu 6,00 Prozent alle drei Jahre bis zum Ende der Zweckbindung zulässig.

Bei Zweckbindung von 35 Jahren (1. Förderweg): 
0 % Zinsen bis zum Ende des 20. Jahres nach Bezugsfertigkeit, ab dem 21. Jahr nach Bezugsfertigkeit wird der Zins entsprechend vertraglicher Vereinbarungen alle 5 Jahre um 0,25 % erhöht. Ab dem 36. Jahr nach Bezugsfertigkeit wird das Darlehen für die Restlaufzeit mit 2,5 % verzinst.

Bei Zweckbindung von 20 Jahren (1. Förderweg):
0 % Zinsen bis zum Ende des 10. Jahres nach Bezugsfertigkeit, ab dem 11. Jahr nach Bezugsfertigkeit wird der Zins entsprechend vertraglicher Vereinbarungen alle 5 Jahre um 0,25 % erhöht. Ab dem 21. Jahr nach Bezugsfertigkeit wird das Darlehen für die Restlaufzeit mit 2,5 % verzinst.  

Bei Zweckbindung von 35 Jahren (2. Förderweg): 
0 % Zinsen bis zum Ende des 20. Jahres nach Bezugsfertigkeit, ab dem 21. Jahr nach Bezugsfertigkeit wird der Zins entsprechend vertraglicher Vereinbarungen alle 5 Jahre um 0,25 % erhöht. Ab dem 36. Jahr nach Bezugsfertigkeit wird das Darlehen für die Restlaufzeit mit 2,5 % verzinst.

Bei Zweckbindung von 20 Jahren (2. Förderweg):
0% Zinsen bis zum Ende des 20. Jahres nach Bezugsfertigkeit. Ab dem 21. Jahr nach Bezugsfertigkeit wird das Darlehen für die Restlaufzeit mit 2,5% verzinst.

0,5 % Verwaltungskosten (laufend)
1,5 % Tilgung zzgl. ersparter Zinsen
1,5 % Bearbeitungsentgelt (einmalig) Bei Ausbau und Erweiterung gelten andere Konditionen.

Auszahlungsmodalitäten: Die Auszahlung erfolgt grundsätzlich nach Baufortschritt und Vorliegen weiterer vertraglich vereinbarter Auszahlungsvoraussetzungen in drei Raten (30% bei Baubeginn, 50 % bei Rohbaufertigstellung und 20% bei Bezugsfertigkeit). Der ermittelte Investitionszuschuss wird grundsätzlich in einer Summe mit der ersten Darlehensrate ausgezahlt.

Kombinierbarkeit: Zinsverbilligte Kreditmittel der KfW können kumulativ eingesetzt werden, wobei die Gesamtfinanzierungssumme der Förderungen (incl. der erforderlichen Eigenbeteiligung) die Gesamtkosten nicht übersteigen darf.

Da politisch auch die Möglichkeit der  Gründung einer städtischen Genossenschaft angesprochen wurde, sind die Voraussetzungen nachfolgend aufgeführt:

II Soziale Wohnraumförderung für kleine Genossenschaften, Förderung von Genossenschaftswohnungen 

Wer ist antragsberechtigt? Die Förderung richtet sich an Baugemeinschaften, die unter Aufbringen von Eigenkapital und Selbsthilfeleistungen eine Genossenschaft gründen, um ein Wohngebäude zur gemeinsamen Selbstnutzung in Schleswig-Holstein zu errichten. Das Gebäude soll dauerhaft nach den Prinzipien genossenschaftlichen Eigentums in verantwortender Mitbestimmung bewirtschaftet werden, so dass das Projekt zur sozialen Wohnungsversorgung und Nachbarschaftsbildung beiträgt.

Antragsberechtigt sind Baugemeinschaften, die eine in das Genossenschaftsregister eingetragene Wohnungsgenossenschaft gegründet haben oder in Gründung sind. (Baugemeinschaftsmodell).

Wohnungsgenossenschaften sind auch dann antragsberechtigt, wenn sie im Auftrag einer Baugemeinschaft handeln und Träger der Fördermaßnahme sind (Kooperationsmodell). Dazu organisiert sich die Baugemeinschaft als juristische Person und sichert durch einen Vertrag oder eine Satzung Art und Umfang der Selbstbestimmungsrechte für das Wohnprojekt.
Alle Mitglieder der Baugemeinschaft müssen der antragstellenden Wohnungsbaugenossenschaft als Einzelmitglied und als Mitglied der aus der Wohngruppe heraus gegründeten juristischen Person beigetreten sein.

Was wird gefördert? Errichtung von Genossenschaftswohnungen in Schleswig-Holstein: Neubau, Erwerb, Modernisierung bzw. Sanierung

Höhe der Förderung: Die Förderung des Landes beträgt grundsätzlich bis zu 85 Prozent der angemessenen Gesamtkosten. Zu den förderfähigen Gesamtkosten gehören auch anerkennungsfähige Kosten, die mit der Gründung der Wohnungsgenossenschaft im unmittelbaren Zusammenhang stehen.
Die Förderhöhe richtet sich zusätzlich nach renditerelevanten Komponenten. Die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Wohnprojektes muss aus sich heraus gegeben sein.

Genossenschaftliche Baugemeinschaften können zwischen unterschiedlichen Finanzierungen  der Finanzierungsrichtlinien wählen. 

Art der Förderung: Die Förderung kleiner Genossenschaften nach Nummer 9 der Finanzierungsrichtlinien erfolgt in unterschiedlichen  Fallgruppen.

Die Fallgruppe I ist für Wohnberechtigte, die die Einkommensgrenze nach § 8 Abs. 2 Wohnungsförderungsgesetz (SHWoFG)  in Verbindung mit § 7 Abs. 2 SHWoFG DVO einhalten. Je nach Lage des Objektes (vier Regionalstufen gibt es) bemisst sich die Obergrenze der Höhe der Nutzungsentgelte.
Neben dem Baudarlehen wird ein Investitionszuschuss in Höhe von 250 € je m² geförderter Wohnfläche der Fallgruppe I gewährt.

In der Fallgruppe II gilt die Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 5 SHWoFG DVO. Dies entspricht einer Überschreitung  von bis zu 20 Prozent im Vergleich zur Fallgruppe I.

Kombinierbarkeit: Zinsverbilligte Kreditmittel der KfW können kumulativ eingesetzt werden, wobei die Gesamtfinanzierungssumme der Förderungen (inklusive der erforderlichen Eigenbeteiligung) die Gesamtkosten nicht übersteigen darf.

Weitere Voraussetzungen siehe unter I Förderung von Neubau oder Ersterwerb von Mietwohnungen (1.und 2. Förderweg)

III Weitere Informationen: Das Sonderprogramm „Neue Perspektive Wohnen“ vom 09.12.2019, ein Erlass des Ministeriums für Inneres, ländliche Räume und Integration war der Vorlage VO/2020-059 als Anlage 1 beigefügt. Die Anlage des Erlasses mit den Qualitätskriterien für neue Wohnquartiere  ist dieser Vorlage als Anlage 1 beigefügt.

Hohe energetische Standards: Die Förderstandards für Neubau sind im Effizienzhaus-SH- Standard definiert. Neubauten müssen mindestens den Effizienzhaus-SH- Standard 70 erreichen.

Ein geeignetes städtisches Grundstück: Grundstücksangelegenheiten sind im nicht – öffentlichen Teil zu beraten. Auf den TOP „Grundstücksangelegenheiten“ des Bauausschusses vom 07.09.2020 und daraus sich ergebene Chancen wird verwiesen.

Zu den Baukosten und der Wirtschaftlichkeit ist ein Beispiel einer Berechnung als Anlage 2 beigefügt. Der Bau von weniger als 30 Wohneinheiten wird als nicht wirtschaftlich darstellbar angesehen.

Weitere Fördermöglichkeiten: Außer der Förderung zum Neubau und Ersterwerb nach dem ersten und zweiten Förderweg und Wohnungsgenossenschaften gibt es weitere Fördergegenstände:

• Stabilisierung von Wohnquartieren (z.B. Mietertreff)
• PluSWohnen, sozialgebundene, alteresgerechte oder barrierefreie Wohnungen mit oder ohne Betreuungskonzept
• Zuschussprogramm private Vermieter/innen
• Sonderprogramm „Erleichtertes Bauen“, bedeutet Bauen unter Absenkung der Standards.
• Kieler Modell, Zwei – Phasen – Nutzung, 1. Nutzung durch Flüchtlinge, 2. Nachnutzung durch z.B. Senioren oder Familien.

Die Verwaltung empfiehlt:

1. Einladung von Andreas Breitner, Direktor des VNW für eine Informationsveranstaltung. Anfrage ist bereits erfolgt, nachdem eine geplante Veranstaltung im Frühjahr nicht stattfinden konnte.
2. Einladung von Vertretern der IB-SH zur Darstellung der Finanzierungsmöglichkeiten anhand konkreter Beispiele.

Beteiligung von Kindern und Jugendlichen:

Interessen von Kindern und Jugendlichen gem. § 47 f GO sind betroffen.

Zuständigkeiten:

Zuständig ist gem. der Zuständigkeitsordnung der Stadt Barmstedt folgender Ausschuss:

Ausschuss für Jugend und Soziales.

Zuständig für Grundstücksangelegenheiten ist der Bauausschuss und der Hauptausschuss.

Anlage/n:

Anlage Förderrichtlinie

Beispiel Wirtschaftlichkeit
 

gez. Döpke